Der OGH hatte bereits in einer früheren Entscheidung betont, dass Vermieter das Recht haben, den Mietzins mithilfe von Wertsicherungsklauseln an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen, insbesondere bei langen Vertragslaufzeiten. Dennoch unterliegen solche Klauseln rechtlichen Überprüfungen gemäß ABGB und KSchG.
Gemäß § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG müssen Wertsicherungsklauseln neben ihrer sachlichen Rechtfertigung folgende Anforderungen erfüllen:
• Zweiseitigkeit,
• Festlegung im Vertrag und
• Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers.
Die in der Entscheidung des OGH behandelte Klausel lautet:
„Der Netto-Mietzins von €€€ wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“
Der OGH erachtete die Klausel als nicht verbindlich, da nicht klar festgelegt wurde, nach welchen Kriterien der Index ausgewählt wird und wer dazu befugt ist. Dies könnte im ungünstigen Fall dem Vermieter die alleinige Entscheidungsgewalt überlassen. Ohne Offenlegung dieser Kriterien ist für den Mieter unklar, welcher Index maßgeblich sein soll, wenn der vereinbarte Index entfällt.
In der Praxis wird häufig die Formulierung des „an seine Stelle tretenden Index“ verwendet, die vom OGH akzeptiert wird. Diese Formulierung erfüllt bereits ex ante und unabhängig vom Vermieter die Anforderungen.
Absehbare Erhöhung
Ein weiterer Punkt betrifft die mögliche Verletzung des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG), da eine Entgeltänderung schon innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss möglich wäre.
Es stellt sich die Frage, ob diese OGH-Rechtsprechung auch Klauseln betrifft, die entweder
• einen fixen Zeitpunkt für die Indexierung vorsehen (z.B. jährlich am 01.01.) oder
• einen Index-Schwellenwert normieren (Bsp.: 5 %)
Die Bestimmung des KSchG soll Verbraucher vor unvorhersehbaren Preiserhöhungen schützen. Wenn Vermieter eine Indexanpassung nur zu einem bestimmten Zeitpunkt vornehmen können, so ist diese Unvorhersehbarkeit jedenfalls ausgeshclossen. Ein ähnliches Argument könnte auch bei der Vereinbarung von Schwellenwerten gelten.
Erfordernis der Entgeltsenkung
Der OGH betont erneut das Erfordernis der Zweiseitigkeit von Wertsicherungsklauseln. Bei der Formulierung ist zu beachten, dass nicht nur Erhöhungen, sondern auch Senkungen des Mietzinses vorgesehen werden. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG, und eine automatische Senkung – nicht nur die Option des Vermieters, den Mietzins zu senken – sollte explizit vorgesehen werden.
Nichtigkeit aufgrund der Unzulässigkeit der geltungserhaltenden Reduktion
Infolge dieser Entscheidung könnten einige Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen von Unternehmen mit Verbrauchern gefährdet sein. Bei einer Verletzung dieser Bestimmungen des KSchG ist es nicht möglich, den Verweis auf einen anderen Index zu streichen und den Rest gelten zu lassen, im Gegenteil würde die gesamte Indexklausel wegfallen.
Für die Praxis gilt
Vermieter sollten bei der Gestaltung von Mietverträgen besondere Sorgfalt walten lassen und künftige Wertsicherungsklauseln den OGH-Vorgaben anpassen.