Mietzinsminderung wegen Covid-19 in der Gastronomie

vor 7 Monaten

Ist ein Bestandnehmer eines Geschäftslokals (Mieter oder Pächter) auf Grund der COVID-19-Maßnahmen zur (teilweisen) Einbehaltung des Mietzinses berechtigt?

Zu diesem Thema hat nun erstmals – soweit ersichtlich - das Bezirksgericht Meidling betreffend einen Friseursalon mit Urteil abgesprochen. Das Gericht kommt zum Schluss, dass die COVID-19-Pandemie grundsätzlich als „Seuche“ im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen ist. Demnach entfällt bei Vorliegen einer Seuche der Mietzins, wenn das Mietobjekt dadurch unbrauchbar geworden ist. Beim Kriterium der Unbrauchbarkeit ist darauf abzustellen, ob und inwieweit der vertraglich vereinbarte Gebrauch des Geschäftslokals weiterhin möglich ist. Im vom Bezirksgericht Meidling zu entscheidenden Fall musste der Friseursalon auf Grund der behördlichen Einschränkungen seinen Betrieb komplett schließen. Da der Friseur die Geschäftsräumlichkeiten im April wegen des Lockdowns nicht mehr für den vertraglich vereinbarten Betrieb seines Friseursalons nutzen konnte und auch sonst keine anderweitige Nutzung möglich war, entfällt der Mietzins für diesen Zeitraum. Zwischenzeitlich hat das Bezirksgericht Meidling auch den Entfall des Mietzinses und der Betriebskosten eines Textilgeschäfts während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 bestätigt, wobei dieses Unternehmen nachweislich keinen Online-Shop betreibt.

Zwar lässt sich aus dem Urteil des Bezirksgerichts Meidling kein genereller Ausspruch über einen Mietzinsentfall auf Grund der COVID-19-Pandemie ableiten. Das Urteil gibt aber einen ersten Anhaltspunkt. Da § 1104 ABGB unter Umständen ausgeschlossen werden kann, ist vorerst zu überprüfen, ob im Mietvertrag eine entsprechende Regelung getroffen wurde. Trifft das nicht zu, kommt es darauf an, ob und inwieweit der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts weiterhin möglich ist.

Es gibt nämlich Branchen, die eingeschränkt tätig werden können: Darunter findet sich beispielsweise die Gruppe der Gastronomie: Derzeit sieht § 7 Abs 7 COVID-19-SchuMaV vor, dass das Abholen von Speisen und Getränken zulässig ist, sofern diese nicht vor Ort konsumiert werden. Die Gastronomietätigkeit ist daher nicht komplett untersagt, sondern eingeschränkt erlaubt. Bietet der Gastronom zum Beispiel (seit der Pandemie oder schon davor) einen Liefer- oder Abholservice an, greift § 1104 ABGB nicht, da der Gastronom den Bestandgegenstand trotz der Seuche eingeschränkt nutzen kann. In diesem Fall ist der anteilige Mietzins für jene Räume zu entrichten, die weiterhin benützt werden können (Küche, Lager, Kühlräume, Eingangsbereich).

Für Pächter gilt die Sonderregel des § 1105 Satz 2 ABGB: Die Bestimmung regelt, dass eine bloß teilweise Unbrauchbarkeit nur im Fall einer höchstens einjährigen Pachtdauer und nur bei einem Ertragsausfall von mindestens 50% den Zinsminderungsanspruch auslöst.

Da oberstgerichtliche Rechtsprechung zu den obigen Ausführungen fehlt, kann keine Garantie auf Richtigkeit abgegeben werden.

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