COVID-19: Mietzinsprobleme

vor 7 Monaten

Mietzinsprobleme im Zusammenhang mit COVID-19 wurden bereits in zahlreichen Medien behandelt. Die Situation ist insgesamt nicht leicht einzuschätzen.

Die relevanten Bestimmungen des ABGB lauten:

*Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.

*§ 1104
Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

*§ 1105
Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

§ 1106
Hat der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich genommen; so werden darunter nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge verstanden. Andere außerordentliche Unglücksfälle kommen nicht auf seine Gefahr. Verbindet er sich aber ausdrücklich, auch alle andere außerordentliche Unglücksfälle zu tragen; so wird deßwegen noch nicht vermuthet, daß er auch für den zufälligen Untergang des ganzen Pachtstückes haften wolle.

Wie man unschwer erkennen kann stammen diese Bestimmungen aus dem Jahre 1811, sind damit einige der ältesten Bestimmungen des ABGB.

Was bedeutet dies:

  1. § 1104 hält fest, dass bei Unbenutzbarkeit infolge verschiedener Naturkatastrophen (Seuchen) kein Mietzins zu bezahlen ist. Hier ist vor allem auch der vereinbarte Verwendungszeck wichtig – wurde das Lokal für Gastronomiezwecke oder allgemein für Geschäftszwecke vermietet?
  2. § 1105 legt fest, dass bei einer teilweisen Unbenutzbarkeit eine aliquote Mietzinsminderung zusteht.
  3. Nach der Bestimmung des § 1106 kann in Verträgen eine andere Aufteilung des Risikos vorgenommen werden.

Eine allgemeine Antwort kann nicht gegeben werden, es bedarf immer einer Einzelfallprüfung. Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass Judikatur des OGH kaum vorhanden ist, man sich also in einem rechtlich sehr unsicheren und damit letztlich auch riskanten Raum bewegt.

Unternehmen, die durch eine der Covid-19-Verordnungen geschlossen wurden (beispielsweise Gastronomiebetrieb, Geschäfte etc.), können die Miete mindern. Weniger klar ist die Lage bei Betrieben, die lediglich zum Schutz ihrer Mitarbeiter geschlossen haben.
Jedenfalls ist aber zu prüfen, ob nicht eine weitere Verwendung stattfindet – als Lager, als Küche für Zustellservice-Angebote oder ähnlich.

Wir sind gerne bereit, Ihre individuelle Situation zu überprüfen. Wir benötigen dazu folgende Informationen:

  • Kopie des Mietvertrages
  • Angabe der Tätigkeit, die im Mietgegenstand ausgeübt wird
  • Wird das Bestandsobjekt noch (auch teilweise, beispielsweise als Lager) verwendet? Wenn ja in welchem Ausmaß (Verhältnis der gesamten Nutzfläche zur derzeit verwendeten Fläche)?
  • Aktuell bezahlter Mietzins inklusive Betriebskosten

Um Ihre Ansprüche als Mieter auf Minderung oder Mietentfall zu erhalten, sollten Sie jedenfalls:

  • Rasch einen Brief an den Vermieter absenden, um auf das Problem hinzuweisen.
  • Die Miete April entweder gar nicht oder nur unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlen.

Wir bieten die Beurteilung Ihres Falles derzeit zu einer

Pauschale von € 120,00 zuzüglich 20 % USt

an; dies inkludiert Prüfung der von Ihnen übermittelten Unterlagen, eine kurze schriftliche Stellungnahme und eine telefonische Erörterung.

Bitte senden Sie uns allfällige Anfragen per E-mail, wir werden uns bemühen innerhalb eines Werktages zu antworten.

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