Änderungen im Mietrecht

vor 4 Monaten

Heute soll vom Parlament unter anderem das 4. COVID-19 Maßnahmengesetz beschlossen werden. Es bleibt abzuwarten, ob Änderungen zum Entwurf vorgenommen werden.

Nach dem Intiativantrag der Regierungskoalition sollen folgende Änderungen kommen:

Im Artikel 37 des 4. COVID-19 Maßnahmengesetzes wird das 2. Justiz Begleitgesetz COVID 19 vorgeschlagen.

§ 1 Mietenstundung:

Im § 1 werden die Mieten vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 bis zum 31.12.2020 gestundet, allerdings nur wenn der Mieter in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als Folge der COVID-19 Pandemie erheblich beeinträchtigt ist. Bis zum 31.12.2020 können diese Mieten weder gerichtlich geltend gemacht noch aus der Kaution abgedeckt werden. Auch eine Kündigung wegen eines solchen Mietzinsrückstandes ist ausgeschlossen, ist auch nicht nach § 1118 ABGB möglich.

Daraus ergeben sich folgende Konsequenzen:

  • Diese Regelungen sind sowohl im Bereich des MRG als auch im allgemeinen ABGB Mietrecht für die Miete von Wohnungen anzuwenden.
  • Rückständige Mieten bis zum 31.3.2020 können nach wie vor gerichtlich geltend gemacht werden, ebenso kann darauf eine Kündigung gestützt werden.
  • Für Mieten vom 1.4.-30.6.2020 ist allerdings keine allgemeine Stundung festgelegt, sondern nur für Mieter die in Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit aufgrund der Pandemie erheblich beeinträchtigt sind. Ob eine derartige Beeinträchtigung vorliegt ist vom Mieter nachzuweisen.
  • Sollte eine gerichtliche Klage wegen rückständiger Mieten im Zeitraum 1.4.-30.6.2020 vor dem 31.12.2020 eingebracht werden, kann dies zu Prozessverlust und entsprechenden Kostenfolgen führen.

Wir empfehlen daher, nur dann derartige Mieten vor dem 31.12.2020 einzuklagen, wenn die Einkommenssituation des Mieters höchstwahrscheinlich unverändert ist (beispielsweise Beamte, Pensionisten oder ähnlich).

§ 5 Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen

Befristete Wohnungsmietverträge, die zwischen dem 30.3.2020 und dem 1.7.2020 ablaufen können abweichend von der Bestimmung des § 29 MRG schriftlich bis zum 31.12.2020 (oder kürzer) verlängert werden.

  • Dies betrifft nur Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, die befristet vermietet sind und bei den der Vertrag im obigen Zeitraum ausläuft.
  • Eine Verlängerung muss schriftlich vereinbart werden, sonst tritt eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit (und somit Kündigungsschutz des Mieters) ein.
  • Eine Verlängerung über den 31.12.2020 hinaus ist nicht empfehlenswert, außer die Vertragszeit wird um insgesamt mindestens 3 Jahre verlängert (§ 29 Abs 1 Z 3b MRG) – bei einer kürzeren Verlängerung auf einen Endzeitpunkt nach dem 31.12.2020 würde eine unbefristeter Mietvertrag entstehen.
  • Nach Ablauf dieser verlängerten Befristung treten wieder die Rechtsfolgen des § 29 Abs 3 lit. b MRG ein – es kommt also bei unterlassener Räumung oder nochmaliger schriftlicher Verlängerung zu einem unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsschutz.

§ 6 Räumungsexekution

Die Räumung einer Wohnung ist ohne Sicherheitsleistung für die Dauer der Pandemie auf maximal 6 Monate aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (also keine Ferienwohnung oder ähnlich).

Vor einem derartigen Aufschub ist der betreibende Vermieter zu hören; er kann einwenden, dass die Durchführung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vermieters notwendig ist (er benötigt die Wohnung selbst zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses).

In diesem Zwischenverfahren wegen der Aufschiebung der Räumung findet kein Kostenersatz statt.

In der Praxis bedeutet das: Räumungsexekutionen über Wohnungen können zwar beantragt werden, es kann jedoch relativ leicht zu einem Räumungsaufschub kommen. Sonst gibt es aber für den Vermieter keine negativen Konsequenzen.

Ein Mieter einer Wohnung kann ohne großen Aufwand bei allen anhängigen Räumungsexekutionen einen Aufschub von maximal 6 Monaten erreichen. Für Geschäftslokale oder Büros gibt es keine neuen Möglichkeiten, hier ist eine Räumungsexekution wie bisher möglich.

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